被忽略的法拍,专家有好建议
孟晓苏出来发声了,被忽说建议让还不起房贷的法拍老百姓延期还贷,凤凰网财经专门在一个论坛前专访了孟专家,有好兰州市某某国际贸易制造厂他专门提到了现在的建议法拍问题,他提出了四个办法,被忽第一个办法就是法拍让老百姓延期来还贷,就是有好继续收利息,有很多企业已经这么做了,建议可能延期两年就缓过来了。被忽
第二个办法是法拍免息延期,有些老百姓是有好失业了,你再记他利息没意义了。建议你就免了他的被忽息,延两年,法拍因为这些人不是有好不还贷款,而是现在没有能力还,现在去法拍人家,兰州市某某国际贸易制造厂弄得无家可归,甚至有些因为跟着银行签了个人的无限责任担保,把房子卖完以后说还是资不抵债,这种情况下还让人家还,还出过事的。
第三个办法是现在地方去收购房企的存量房,那收购的时候可以考虑顺便把这些老百姓的法拍房都算进去。
第四个办法,各个银行都有租赁公司,为什么不能把房子暂时转移到租赁公司?这样也不至于让房价去冲击市场。
据中指研究院最新数据显示,2024年上半年,全国法拍房挂牌量达到32.62万套,同比增加了77.76%,这个增量可以说爆发力惊人,因为除了正规司法的拍卖以外,市场上还有各种各样的挂拍房源,这些房源如果都加起来,可能总量要去到近百万了,而很多人可能过去都不会关注到法拍房,因为多数人还是很在意自己的征信的,轻易不会逾期或者拖欠银行的钱。但是现在,法拍房可能就在逐步走到我们面前了,到了大家不得不重视的地步了,所以孟专家提出来的几点建议其实也是在后面现实情况做好预案,毕竟,现在很多人其实就是断供与法拍的边缘地带进行犹豫和徘徊了。
首先是成交折扣率越来越大了,这个就是法拍实际的价格除以法拍的评估价,如果折扣率越大,说明市场热度会越高,也就是更多人在抢法拍房,因为在楼市上涨的时候,经常会出现一套法拍房有好多个买家竞拍的情况,这些买家可能会通过不断竞拍,把价格推到高于市场预期的价格,而在现在的市场中,有的法拍房只有一两个买家来,有的可能就直接流拍了,而在统计的在40个城市中,有35个城市的平均成交折扣率同比均在下降。去年总体来看,法拍房价格是市场价的8折左右,而今年变成了7折左右了,买家法拍变得更加胆小了,因为大家预期还在往下走。
第二方面是法拍的流拍率在下降,流拍这个大家都明白,在重点40个城市中,有33个城市的流拍率出现了上升,不少城市的流拍率直接提升了20-30个百分点,直接去到了65%以上,可以说,现在愿意去买房,尤其是买法拍房的人还是在减少了。
第三方面,就是法拍房市场的关注度,各大城市的法拍房平均报名人数均在下降,拿北京来说,去年北京法拍房平均报名人数为6.43人,而今年只有3.96人, 因为相信法拍房能捡漏的人也越来越少了,更多人还是在看热闹,成交价和成交量的双双下跌,才是现在最令人担心的,因为即使打骨折了,房子也没办法脱手。
为什么说要大家关注一下法拍房呢,因为法拍房其实可以看做是二手房的风向标了,如果走法拍都没办法出货的话,试想一下,普通的二手房交易就会更加难以卖出去了,这些已经打骨折的法拍房,可能会不断击破二手房的价格底线和业主原本的价值认知,法拍房数量的激增,必然会加大二手业主挂牌的压力了,而且还有不少买家,会用法拍房的价格直接去跟普通二手业主谈判了,用极限价格去审视原本正常流通的普通二手房,而这也会带来两种情况,一种就是房东继续降价妥协了,另外一种则是业主摆烂了,不卖了,留自己手里。当然,如果当法拍房交易量占到20%以上的时候,那就会严重冲击到二手房的价格和成交体系了,拿法拍比较多的重庆来说,重庆二手挂牌量25万套,法拍房约1.2万套,占比约4.8%,所以这已经到了毕竟紧急的地步了。
而这已经有了前兆,几个月之前就有网友发帖说了,自己断供半年了,已经做好了被法院拍卖的准备,结果被贷款银行通知,银行竟然不要房子了,并且,银行主动与这位网友商量,只要继续还月供的四分之一就行,或者更低,这样的“优惠政策”可以持续两年,两年后具体怎么操作,到时候再说。难道银行突发善心了吗,变得这么好说话了。
其实本质原因就是法拍房不好卖了,银行接收断供房后可能面临着无法变现的问题,而且也会为了维持一定的社会稳定,因为这时候让更多人上老赖名单其实不是一个明智的选择,所以不如以和为贵,先把贷款继续背在业主身上,而不是成为一笔潜在的烂账或者资不抵债的贷款。而截至到去年年末,全国银行业不良贷款率为1.62%,房地产相关不良贷款率更是飙升至6.48%,加上前几天传的小作文,银行后续要如何维持利润和账面好看些,将是摆在面前的重要课题。
所以这时候,如果大家真的顶不住了,还不起贷款的朋友,不用拉不下面子,早点跟贷款银行去沟通,现在是银行怕你真的不要房子不还月供了,因为大环境银行是知道的,所以你要敢于跟银行提出暂缓的需求,能少还点利息还不好吗,没必要说打肿脸去充胖子,就像前几天出来的小作文,说可以跟银行去协调下降利率或者转按揭了,后续随着存量房利率如果真的下调,大家的压力也会更加小一些,而孟专家提出来的办法,希望能落实一两条把,给万千在断供边缘的朋友一丝希望。
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